Huur en huurovereenkomst
Op verzoek van de redactie sta ik dit keer stil bij het onderwerp huur en huurovereenkomst. Hoe zit het met het inhouden van huur als er gebreken zijn, hoeveel huurachterstand mag je hebben voordat het tot problemen gaat leiden, en aanverwante onderwerpen.
Huur betalen
Ik zal beginnen met een korte uiteenzetting over de huurovereenkomst. Het woord zegt het al, het is een overeenkomst. Een overeenkomst tussen twee partijen, de huurder en verhuurder. De kern van deze overeenkomst is dat de verhuurder een woonwagen of woonwagen met standplaats ter beschikking stelt en dat u hiervoor geld betaalt. Beide partijen hebben rechten en plichten. De verhuurder moet zorgen dat het gehuurde in goede staat verkeert en goed gebruikt kan worden voor het doel waarvoor het is bedoeld. Een woonwagenstandplaats moet dus geschikt zijn voor het plaatsen van een normale woonwagen. De huurder op zijn beurt moet iedere maand een geldbedrag betalen. Als een huurder geen geld betaalt voor het gebruik van een standplaats of wagen, dan spreken we niet meer van een huurovereenkomst maar van een gebruiksovereenkomst. Het betalen van huur is dus essentieel voor het hebben van een huurovereenkomst.
Wettelijke bescherming
Als er een huurovereenkomst voor een standplaats of woonwagen is, dan wordt de huurder ook wettelijk beschermd. Zo kan de verhuurder u er niet zomaar uitzetten. Daarvoor zal de verhuurder altijd naar de rechter moeten. Alleen de rechter kan bepalen of u er uit moet en/of dat de huurovereenkomst ontbonden wordt. Dat is overigens niet een erg grote hobbel als er sprake is van huurachterstand. In de regel is het zo dat bij drie maanden huurachterstand al een ontbinding en ontruiming door de rechter zal worden uitgesproken.
Als u gewoon de huur betaalt dan is het voor een verhuurder heel moeilijk een huurovereenkomst te ontbinden. Als de verhuurder de standplaats verkoopt, bijvoorbeeld aan een woningbouwvereniging maar dat kan ook aan de buurman zijn, dan zal deze koper de huurovereenkomst moeten respecteren. We noemen dat “koop breekt geen huur”. Een nieuwe eigenaar kan pas na drie jaar een zaak beginnen tegen de huurder om de overeenkomt te ontbinden. De wet kent maar een paar redenen die door de rechter geaccepteerd worden. Ik noem het dringend eigen gebruik of realiseren van aan andere bestemming volgens het bestemmingsplan. Beide redenen worden niet makkelijk aangenomen. Vaak moet de verhuurder bovendien nog passende vervangende woonruimte aanbieden of in ieder geval aantonen dat deze beschikbaar is.
Onderhoud
De huurder is verantwoordelijk voor alle dagelijkse dingen die met het onderhoud te maken hebben. Een nieuw kraanleertje, een muurtje witten en een deurkruk vastzetten. De verhuurder staat in voor het grotere werk. Een lekkend dak of een rot kozijn, dat zijn zaken van de verhuurder. Als er sprake is van ernstige gebreken dan kunt u de verhuurder hierop aanspreken. Als deze niet reageert of geen actie onderneemt dan kunt u de verhuurder door de kantonrechter laten dwingen deze reparaties uit te voeren. Ook kunt u huurverhoging weigeren en de huurcommissie inschakelen om de huur te verlagen zolang het gebrek niet is verholpen. Kortom de positie van een huurder is vrij sterk.
Mag je nu de huur ook inhouden bij klachten is een veel gestelde vraag. De wet kent deze mogelijkheid wel, de wet kent zelfs de mogelijkheid om bepaalde reparatiekosten te verrekenen met de huur. U moet hier echter heel voorzichtig mee zijn want de voorwaarden waaronder dit kan zijn erg streng. De verhuurder moet in verzuim zijn bij het verhelpen van een gebrek waarvoor hij verantwoordelijk is. Als het dak lekt en de verhuurder weigert hier iets aan te doen, nadat u hem schriftelijk in gebreke hebt gesteld, dan kunt u zelf een dakdekker laten komen en de kosten inhouden op de huurpenningen. Artikel BW 7:206 maakt dat mogelijk.
“Wanprestatie”
Als er op, in of bij het gehuurde een hennepplantage wordt aangetroffen dan kan dat direct leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming. Er is dan sprake van wanprestatie. Ik schreef eerder al dat een huurovereenkomst een overeenkomst is tussen twee partijen en dat er over en weer rechten en plichten zijn. De huurder moet betalen en de verhuurder moet ter beschikking stellen. Als u geen huur meer betaalt dan houdt u zich niet aan de afspraak, de huurovereenkomst, met de nadere partij. Als u het gehuurde voor iets anders gebruikt dan wonen, is dat ook in strijd met de overeenkomst, met een duur woord “wanprestatie”. Als de wanprestatie ernstig genoeg is kan de huurovereenkomst ontbonden worden met alle gevolgen van dien. Dat kan dus ook als er oud ijzer wordt verhandeld terwijl dat niet mag of als er autohandel plaatsvindt die niet is toegestaan. Dat soort zaken kan voor een verhuurder aanleiding zijn zich te beroepen op wanprestatie. Of zij hierin dan gelijk hebben is aan de rechter. Die zal toetsen of hij vindt dat de wanprestatie ernstig genoeg is om tot opzegging van de huurovereenkomst te leiden. Bij een hennepplantage is dat vrijwel altijd het geval.
Hoofdverblijf
Nog zo iets waar u mee te maken kunt krijgen. Volgens de wet bestaat er geen plicht om hoofdverblijf te hebben in/op het gehuurde. Wat veel gebeurt is dat de verhuurder die plicht wel opneemt in de huurovereenkomst, zodat het deel uitmaakt van de afspraak tussen huurder en verhuurder. De verhuurder kan daarop dan ook een beroep doen en stellen dat er wanprestatie wordt geleverd als u niet zelf het hoofdverblijf in of op het gehuurde heeft.
Betalingsachterstanden
Mocht u in betalingsproblemen komen met de huur dan is het aan te raden hierover tijdig met de verhuurder in overleg te gaan om samen te kijken naar mogelijke oplossingen. Misschien kunt u doorverwezen worden naar de schuldsanering of bemiddeling waarbij natuurlijk centraal moet staan dat u uw woonruimte niet verliest.
door: Sjoerd Jaasma, advocaat woonwagenzaken
Bron: Wiel 4-2012
Reacties zijn gesloten.